Diritto di superficie, Locazione o Servitù e Donazione: esempi, rischi e soluzioni

Si parla di diritto di superficie quando un soggetto ottiene il diritto di utilizzare un terreno di proprietà altrui. 

Il soggetto titolare del diritto di superficie potrà, per esempio, realizzare un parcheggio o un edificio ed entrare in possesso dell'immobile ma non del suolo su cui è costruito.

Il principale vantaggio che offre è di natura economica, in quanto consente di ottenere l’utilizzo del terreno a un costo più basso rispetto alle spese che richiederebbe la piena proprietà del bene.

Tuttavia, se il terreno in questione proviene da donazione, espone il  superficiario al rischio di essere coinvolto in un’azione legale da parte dei legittimari del donante.

L’unico modo per evitare gravi perdite economiche, e difendere i propri interessi, è stipulare la Polizza Diritto di Superficie, Locazione e Servitù. 

In questo articolo cercheremo di chiarire cos’è il diritto di superficie e come funziona la Polizza.

 

Cos’è il diritto di superficie

Il diritto di superficie, disciplinato dagli articoli 952 e seguenti del Codice civile, consiste in un diritto reale parziario di godimento che consente al titolare di usufruire di un bene di proprietà altrui. 

In particolare, l’art. 952 c.c. afferma che: “Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà.”

Per quanto riguarda la sua durata, l’art.953 stabilisce la possibilità di un diritto di superficie a termine o indeterminato. 

Nel caso in cui sia stato concesso a tempo determinato l’articolo 953 del Codice Civile afferma che “Se la costituzione del diritto è stata fatta per un tempo determinato, allo scadere del termine il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione”.

Il diritto di superficie si differenzia dal diritto di proprietà. 

Quest’ultimo, infatti, è un diritto pieno di godimento sul bene che comporta la totale disponibilità e la possibilità di disporre del terreno in qualsiasi modo si desideri.

 

Diritto di superficie: implicazioni e diritti
 

Nel momento in cui si acquista il Diritto di Superficie, Locazione o Servitù il proprietario del suolo e il titolare dei diritti hanno reciproci doveri e obblighi da rispettare.

Il proprietario del terreno può disporre liberamente del suolo fino al momento in cui il titolare del diritto di superficie non manifesti l'intenzione di utilizzarlo per un determinato scopo, come la costruzione di un immobile. 

Una volta avviati i lavori, il proprietario del terreno ha il dovere di non ostacolare la loro realizzazione.

Le spese per la costruzione dell’edificio sul suolo sono a carico del titolare del diritto di superficie che, tra le altre cose, è tenuto a pagare le imposte di registro e l’imposta municipale sugli immobili (IMU).

 

Esempi di diritto di superficie, locazione, servitù

Negli ultimi anni, si è parlato spesso di diritto di superficie in relazione agli impianti fotovoltaici ed eolici.

In questo caso chi chiede il diritto di superficie ha la possibilità di utilizzare il terreno per un tempo determinato, pari alla vita utile dell’impianto, evitando i costi e le responsabilità derivanti dalla proprietà del terreno.
 

Un altro esempio è quello della servitù
 

Il codice civile (art.1027) definisce la servitù come il peso imposto sopra un fondo (cd. fondo servente) per l'utilità di un altro fondo (cd. fondo dominante) appartenente ad un diverso proprietario. 

I fondi devono appartenere a proprietari diversi ed essere vicini, in quanto deve esserci una situazione di fatto che giustifichi la sussistenza di una relazione di servizio di un fondo a vantaggio dell’altro.

Uno degli esempi più comuni è quello della servitù di passaggio che dà diritto al titolare di un fondo di passare su un fondo altrui per accedere al proprio.

Quando viene costituita una servitù di passaggio, il proprietario del fondo dominante, che acquisisce il diritto di transito, deve pagare un’indennità al proprietario del fondo servente.

Diritto di superficie, locazione o servitù e Donazione: quali sono i rischi e come difendersi

Se, come anticipato, il terreno oggetto del Diritto di Superficie, Locazione o Servitù proviene da una donazione è importante tutelarsi con una copertura assicurativa adeguata. 

Nel caso di una donazione, esiste il rischio di essere coinvolti in un'azione legale da parte degli eredi legittimari del donante.

Se i legittimari, infatti, ritengono che la loro quota di legittima sia stata danneggiata, possono avviare un’azione di riduzione (art.563 del Codice civile) e chiedere la restituzione del terreno donato.

La Polizza Diritto di Superficie, Locazione e Servitù copre il titolare di tali diritti su un terreno donato dal rischio di perderli in caso di un'azione di riduzione ereditaria intrapresa con successo da un erede legittimario. Da quest’ultima infatti consegue la restituzione del terreno al legittimario ex artt. 561 c.c. con perdita da parte dell’assicurato dei propri diritti costituiti sul terreno stesso

Come difendersi 

Per evitare di perdere i vantaggi derivanti dalla cessione del diritto di superficie, è possibile tutelarsi stipulando la Polizza Diritto di Superficie, Locazione e Servitù disponibile su Heca.

 

Chi può chiedere la Polizza
 

La Polizza può essere stipulata:

• dal donatario del terreno; 

• dal soggetto titolare dei diritti di superficie, locazione e servitù sul terreno ottenuto dal donatario.
  
   

Come Funziona la Polizza
 

La Polizza tutela il beneficiario dal danno che potrebbe subire in caso di esito favorevole all'azione di restituzione del bene da parte di altri eredi legittimari.

La Compagnia indennizza il rischio assicurato, versando a favore dell’assicurato un importo pari al minore tra il  massimale e l’importo risultante dalla somma per:

• le  spese sostenute dall’assicurato per la costruzione del fabbricato sul terreno del donatario (al netto dell’ammortamento);

•  le rate residue del corrispettivo dovuto dall’assicurato al donatario come corrispettivo per la costituzione dei diritti. 
   

La Polizza Diritto di Superficie, Locazione e Servitù, offre una protezione completa e duratura che si estende per tutta la durata della prescrizione, garantendo la tranquillità dell'assicurato fino alla decadenza del diritto dell'erede di avviare un'azione.

 

Quali sono i costi della Polizza
 

Il premio si versa in un’unica soluzione e il suo importo varia in base a una serie di fattori, come il massimale della Polizza.
 

Quest’ultimo, ricordiamo, si ottiene sommando due elementi:

• Il Prezzo pagato per ottenere i diritti sul terreno, inclusi eventuali canoni di locazione per tutta la durata.

• Le spese sostenute dall'assicurato per costruire un fabbricato sul terreno del donatario.
   

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